Tính ROI đầu tư BĐS cho thuê
Mua BĐS cho thuê có lời không? Tool tính các chỉ số đầu tư chuẩn ngành — Cap Rate, Cash-on-Cash Return, IRR — giúp bạn so sánh với gửi tiết kiệm, chứng khoán, vàng để quyết định đầu tư hợp lý.
Diễn biến từng năm
| Năm | Thu thuê ròng | Trả vay | Dòng tiền | Giá BĐS | Equity |
|---|
So sánh với kênh đầu tư khác
Các chỉ số đầu tư BĐS — Giải thích
Cap Rate là gì?
Capitalization Rate = NOI (lợi nhuận ròng vận hành) / Giá BĐS. Chỉ số chuẩn so sánh BĐS cho thuê. VN tốt: 5-8%. Thấp hơn 4% → BĐS đắt, cao hơn 10% → có rủi ro hoặc khu vực kém.
Cash-on-Cash Return
Tỷ suất lợi nhuận tiền mặt / vốn tự có ban đầu. Tốt hơn Cap Rate vì tính cả đòn bẩy vay. VN tốt: 8-12% nếu down 30-50%. Nếu CoC âm → BĐS không tự nuôi được.
IRR (Internal Rate of Return)
Tỷ suất lợi nhuận thực sự bao gồm cả cash flow + tăng giá BĐS + trả nợ vay. Đây là chỉ số chính xác nhất để so sánh với gửi tiết kiệm/chứng khoán/vàng.
Vacancy Rate VN — bao nhiêu là thực tế?
Trung bình 8-15% tuỳ khu vực + loại BĐS. Chung cư trung tâm HCM/HN ~5-8%. Vùng ven 15-25%. Căn hộ dịch vụ + studio cho expat 3-5%. Tính cả thời gian sửa chữa giữa khách.
Khi nào đầu tư BĐS cho thuê có lý?
(1) IRR cao hơn gửi tiết kiệm 3-5%, (2) Cash-on-Cash > 0 (tự nuôi được), (3) Khu vực có tăng trưởng dân số/việc làm, (4) Bạn có khả năng quản lý + sửa chữa (hoặc thuê công ty quản lý ~10% rent).
Rủi ro chính
(1) Khách thuê chậm trả/phá hợp đồng, (2) Sửa chữa lớn ngoài dự kiến, (3) Lãi vay tăng nhảy (lãi sau ưu đãi 12-14%), (4) Khu vực mất hot → giá thuê giảm/vacancy tăng, (5) Tăng giá BĐS chậm hơn dự kiến.