So sánh Mua vs Thuê nhà
Nên mua nhà ngay hay tiếp tục thuê và gửi tiết kiệm? Tool tính tổng chi phí 2 phương án theo số năm bạn dự kiến ở, có tính đến: trả góp + tăng giá BĐS + lãi gửi tiết kiệm + tăng giá thuê. Giúp bạn quyết định dựa trên con số cụ thể, không cảm tính.
- Vốn tự có ban đầu—
- Tổng trả góp gốc + lãi—
- Phí bảo trì ước tính—
- Giá trị BĐS sau N năm—
- Vốn thực sở hữu (equity)—
- Tổng tiền thuê (N năm)—
- Lãi gửi tiết kiệm vốn ban đầu—
- Vốn tích luỹ cuối kỳ—
Diễn biến từng năm
| Năm | Tổng đã chi (Mua) | Giá BĐS | Tổng đã chi (Thuê) | Tiết kiệm tích luỹ | Chênh lệch |
|---|
Mua hay Thuê — Nguyên tắc quyết định
Quy tắc "5 năm" của Mỹ
Nếu bạn dự kiến ở dưới 5 năm thì thường nên thuê vì chi phí giao dịch (thuế trước bạ, phí công chứng, hoa hồng môi giới, lãi vay 2 năm đầu) lớn → khó hoà vốn khi bán sớm.
Lãi vay vs lãi gửi tiết kiệm
VN hiện lãi vay BĐS 8-12%/năm còn lãi gửi tiết kiệm 5-7%/năm. Chênh lệch ~3-5% là chi phí cơ hội của việc vay mua thay vì thuê. Tính trong tool tự động.
Tăng giá BĐS VN — bao nhiêu là thực tế?
Trung bình 5-8%/năm dài hạn (10+ năm). Có khu vực hot tăng 15-20%/năm nhưng cũng có giai đoạn đóng băng -5% đến -10%. Tool default 5% để conservative.
Khi nào nên MUA dù số liệu cho thấy nên THUÊ?
(1) Ổn định cuộc sống lâu dài 10+ năm, (2) muốn cải tạo theo ý mình, (3) có khả năng trả down 50%+ để tránh áp lực lãi vay, (4) coi nhà như tài sản di sản cho con cháu.